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Baulasten

Manche Bauvorhaben können nur durch die Eintragung einer Baulast ermöglicht werden. Hier finden Sie Informationen zu den folgenden Themen:

Baulasten, Baulastenverzeichnis

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern und Grundstückseigentümerinnen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Damit wird die Bau- bzw. Nutzungserweiterung eines anderen Grundstückes ermöglicht.

Die Baulasten werden durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen. Die Unterschrift muss von einem Notar öffentlich beglaubigt oder vor einer Vermessungsstelle, der Gemeinde oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden. Wirksam werden die Baulasten unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Baulasten bleiben auch bei Veräußerung des Grundstücks bestehen, wirken also auch gegenüber Rechtsnachfolgern und Rechtsnachfolgerinnen.
 
Die Baulast geht durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches oder privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen der oder die Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten angehört werden. Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam. 
 
Die Baulast dient nicht der Regelung der privatrechtlichen Verhältnisse unter Nachbarn und ist kein Ersatz für privatrechtliche Vereinbarungen. Durch Baulasten entstehen keine direkten Rechtsbeziehungen zwischen belastetem und begünstigtem Grundstückseigentümer. Eine zusätzliche privatrechtliche Absicherung des Anspruches, z. B. durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch wird ausdrücklich empfohlen, damit der Anspruch auch privatrechtlich gegenüber dem Baulastgeber durchgesetzt werden kann.

Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen und sich Abschriften erteilen lassen. 

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Die wichtigsten Baulastenarten

  • Vereinigungsbaulast nach § 2 Abs. 12 NBauO
    Zwei Grundstücke werden zu einem Baugrundstück vereinigt mit der Folge, dass die bauordnungsrechtlichen Vorschriften grundsätzlich auf das Gesamtbaugrundstück anzuwenden sind.
  • Zuwegungsbaulast nach § 4 Abs. 2 NBauO
    Die Fläche eines Grundstücks wird als notwendige Zuwegung zu einem anderen Grundstück gesichert.
  • Anbaubaulast nach § 5 Abs. 5 NBauO 
    Verpflichtung zum entsprechenden Anbau an ein Grenzgebäude, falls gebaut wird.
  • Abstandsbaulast nach § 6 Abs. 2 NBauO
    Verpflichtung mit künftigen baulichen Anlagen zusätzlichen Grenzabstand zu halten.
  • Einstellplatzbaulast nach § 47 Abs. 4 NBauO
    Sichert notwendige Kfz-Einstellplätze zugunsten eines in der Nähe liegenden Grundstücks.

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Baulasterklärung

Die Baulasterklärung bedarf der Schriftform. Es werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Schriftliche Baulasterklärung, der Landkreis Goslar bereitet diese vor.
  • Alle Unterschriften müssen (öffentlich) beglaubigt werden. Dieses geschieht direkt im Bauordnungsamt des Landkreises Goslar. Es besteht auch die Möglichkeit, die Unterschrift vor einem Notar, einer Vermessungsstelle nach § 1 des Niedersächsischen Vermessungs- und Katastergesetzes oder der Gemeinde zu leisten.
  • Zur genauen inhaltlichen Bestimmung des Erklärungsinhaltes der Baulast ist der Baulasterklärung ein amtlicher Lageplan beizufügen. Lagepläne sind entsprechend der Anzahl der Erklärenden zuzüglich 3 Ausfertigungen einzureichen. Amtliche Lagepläne für Baulastzwecke sind erhältlich bei der Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften (GLL) Braunschweig - Katasteramt Goslar oder bei den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren/-innen.
  • Die Baulastfläche ist durch den Entwurfsverfasser/Bauherrn im Lageplan gelb schraffiert und mit Maßangaben darzustellen (entfällt, wenn der Lageplan vom Bauordnungsamt vorbereitet wurde). Bitte keine Kennzeichnung in anderen Farben!

Die Baulasterklärung muss von allen im Grundbuch geführten Eigentümern abgegeben werden. Liegt ein Erbbaurecht vor, so ist neben der Baulasterklärung des Grundstückseigentümers auch die Baulasterklärung des Erbbauberechtigten erforderlich.
Ist das für die Baulast vorgesehene Grundstück bereits mit einer Grunddienstbarkeit oder einem Nießbrauchsrecht belastet, deren Inhalt durch die zukünftige Baulast berührt wird, so ist eine Baulasterklärung des (durch die Grunddienstbarkeit oder das Nießbrauchsrecht) Berechtigten abzugeben. Gleiches gilt auch für den Fall, dass auf dem zu belastenden Grundstück eine Auflassungsvormerkung ruht.

Die Zustimmung von Hypotheken- oder Grundschuldgläubigern ist nicht erforderlich.

Eventuelle Vertretungsberechtigungen sind nachzuweisen:

  • Notariell beglaubigte Einzelvollmacht für Vertretungsberechtigte von GmbH u.ä.
  • Generelle Vertretungsvollmacht - Nachweis durch aktuellen Auszug aus dem Handelsregister
  • Privatpersonen - Vorlage einer amtlich beglaubigten Vollmacht
  • Rechtsfähige Vereine (eingetragene Vereine) - vertretungsberechtigte Vorstandsmitglieder gemäß Satzung bzw. Vereinsregister

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verfügbare Formulare

  • Merkblatt Baulasten [PDF: 73 KB]
  • Antrag auf Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (liegt im Fachdienst Bauen in Schriftform vor.)